05 September 2013

Rumah, Bank dan Peminjam

Ketika ini masih begelumang dengan proposal baru PhD selepas gagal pembentangan kali pertama. Oleh kerana ia ada kaitan dengan rumah, saya sediakan artikel yang dihantar ke majalah Dewan Ekonomi..semoga diterbitkan.

Inilah rumah pertama kami di Taman Desa Dahlia, Senawang. Asalnya sewa tapi apabila pemilik rumah nak jual kami terus beli (kalau tak beli alamat kena halau la..) 

Alhamdulillah..satu lot kosong untuk dijual..apalagi kami pun ke hulu hilir cari bank la kan. Maklumlah pengalaman pertama cari kontraktor dan bank nak buat rumah.
Progress makin menjadi..inilah kerja-kerja awal rumah kami di Taman Lavender Heights..alhamdulillah.



Bab rumah kami,,kita postpone dulu..sudilah membaca artikel saya.

Dua persoalan utama yang sering menjadi kekangan apabila membeli rumah ialah harga dan bank yang akan menawarkan pinjaman. Ini kerana harga rumah dan bayaran ansuran menjadi elemen penting sebelum membuat keputusan untuk memberi komitmen hutang. Namun kajian Nor Malina dan Azrina (2012) menyatakan kesukaran memiliki rumah disebabkan harga rumah yang terus meningkat. Timbul pula persoalan, adakah Dasar Perumahan Negara yang diwujudkan untuk meningkatkan kualiti hidup rakyat menerusi pemilikan rumah tidak menyedari hakikat ini? Sedangkan penyelarasan harga rumah antara pihak pemaju, institusi bank dan kerajaan kelihatan masih berlangsung untuk membendung kegiatan monopoli rumah yang jelas meminggirkan keutamaan rakyat berpendapatan rendah dan sederhana. Keluhan dan cadangan nampaknya belum mampu menangkis isu pembelian rumah sebagai aset yang membebankan bagi kumpulan pendapatan tersebut. Diharapkan penyelesaian segera dapat dicetuskan bagi menzahirkan hasrat memiliki rumah mampu milik tanpa bebanan yang tidak munasabah.


Hakikat rumah merupakan satu keperluan asas manusia mungkin sudah menjadi kebiasaan. Rumah juga menjadi penanda aras kepada tingkat kualiti hidup manusia. Rumah bukan sekadar tempat perlindungan tetapi simbol kebahagian seperti ungkapan “rumahku syurgaku”. Tetapi dalam kegiatan ekonomi yang mengamalkan konsep pasaran terbuka, objektif pemilikan rumah telah bertukar daripada kediaman menjadi aset pelaburan yang menguntungkan. Hal demikian menyebabkan isu-isu pemilikan rumah lebih banyak tertumpu kepada aspek ketidakmampuan individu untuk memiliki aset bernilai ratusan ribu secara adil. Keperluan memiliki rumah telah berubah menjadi satu persaingan sengit bagi golongan berpendapatan sederhana dan rendah. Jika dibiarkan isu-isu ini menjadi lebih parah, membeli rumah bagi golongan berpendapatan sederhana mungkin hanya sekadar menjadi impian semata-mata.



Hutang rumah lawan hutang peribadi.

Limitasi pendapatan dan kemampuan bayaran bulanan melunaskan hutang rumah mempunyai pengaruh ke atas pemilikan rumah. Keselasaan merupakan elemen penting selain dari reka bentuk dan lokasinya. Bagi yang kaya dan mampu membeli tanpa hutang tidak sukar untuk memilihnya. Bagi yang membeli dengan hutang pasti banyak perkara yang perlu diambilkira. Salah satu ialah memilih produk pinjaman yang ditawarkan oleh institusi kewangan.

Hutang merupakan satu keperluan tetapi boleh menjadi beban jika tidak diuruskan. Malahan apabila hutang dikaitkan dengan kadar faedah bank konvensional atau kadar keuntungan bagi bank Islam, penghutang masih merasakan bebanan apabila terpaksa memberi komitmen bayaran untuk tempoh yang lama seperti 20 atau 30 tahun. Pada waktu yang sama pihak bank juga tidak menanggung risiko sehingga menjejaskan laba dari produk mereka. Paling penting penghutang mampu menjadikan hutang sebagai menambah aset dan seterusnya menikmati harta dengan sempurna.  

Sehingga Mac 2013, hutang isi rumah Malaysia berjumlah RM784 bilion yang mana 44.6 peratus daripadanya merupakan hutang membeli kediaman. Diikuti hutang membeli kenderaan (17.6 peratus) dan pinjaman peribadi (16.8 peratus). Data Bank Negara Malaysia ini menjelaskan hutang rumah mendominasi sedang ditanggung oleh rakyat pda masa kini. Dari aspek ekonomi ia mewujudkan kesan positif dengan kerancakan sektor hartanah dan pembinaan. Namun kesan negatif pula yang timbul apabila mnghasilkan lonjakan harga yang tidak terkawal dari pihak-pihak yang memonopoli pembelian rumah untuk mendapatkan keuntungan.

Adakah polisi kerajaan menetapkan suatu had pendapatan bersih dianggap sebagai langkah mengurus hutang rumah yang berkesan? Penetapan pendapatan bersih sebagai syarat memohon pinjaman perumahan dan kenderaan adalah antara langkah diambil untuk mengawal kadar hutang isi rumah negara. Menteri Kewangan Kedua, Datuk Seri Ahmad Husni Hanadzlah, berkata kerajaan sentiasa mencari jalan untuk mengurangkan kadar hutang isi rumah negara yang ketika ini mencecah 83 peratus daripada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK).

Kini, pinjaman pembelian rumah dihadkan selama 35 tahun berbanding 45 tahun sebelum ini. Manakala tempoh pinjaman peribadi maksimum dihadkan selama 10 tahun berbanding sebelum ini 25 tahun. Gabenor Bank Negara Malaysia, Tan Sri Dr. Zeti Akhtar Aziz berkata, langkah itu bertujuan mengekang hutang isi rumah ketika ini berada pada paras 83 peratus daripada keluaran dalam negara kasar (KDNK). Katanya, paras tersebut adalah yang tertinggi di Asia daripada kalangan negara-negara ekonomi berkembang pesat. Malah meningkat 12 peratus daripada 70 peratus pada 2009.

Selain memendekkan had tempoh pinjaman peribadi dan pembelian aset, larangan turut dikenakan bagi menawarkan produk pembiayaan peribadi yang diluluskan terlebih dahulu.
"Langkah yang berkuatkuasa serta-merta bagi melengkapkan langkah terdahulu yang dilaksanakan sejak tahun 2010 untuk mengawal perbelanjaan isi rumah. "Isi rumah perlu memikirkan kemampuan mereka sebelum berbelanja. Sebagai contoh, jika tidak mampu membeli rumah, mereka boleh menyewa.

Langkah ini dilaksanakan menurut seksyen 31(1)(a) Akta Bank Negara Malaysia 2009 dan terpakai pada semua institusi kewangan yang dikawal selia oleh BNM, serta koperasi kredit yang di bawah kawal selia Suruhanjaya Koperasi Malaysia, dan Malaysia Building Society Bhd. dan AEON Credit Service (M) Bhd.

Apa yang perlu diuruskan setelah memasang niat untuk memiliki rumah? Mengurus hutang perlu disertakan menerusi peningkatan pendapatan isi rumah bagi menampung keperluan. Ahli Parlimen Kuala Selangor, Datuk Irmohizam Ibrahim golongan muda sukar untuk membelinya memandangkan gaji bulanan mereka tidak mencukupi. Secara tidak langsung teori memanjangkan hayat tempoh pinjaman tidak lagi relevan untuk memiliki aset masa kini yang menjadi beban kepada pengguna. Ini sejajar dengan idea Gabenor berkata, perbincangan mengenai had baharu pinjaman tersebut telah dibincangkan dengan perbankan dan pemberi kredit tempatan, dan mereka menyokong langkah berkenaan dalam usaha mengawal hutang isi rumah negara.

Di samping itu, rangka kerja perlindungan pengguna akan terus diperkukuh di bawah Akta Perkhidmatan Kewangan dan Akta Perkhidmatan Kewangan Islam. Justeru kerajaan perlu mengawal kegiatan manipulasi dan dominasi pemain (ejen) sektor hartanah antara gejala utama yang menyebabkan pekerja berijazah gagal memiliki rumah walaupun setelah bekerja selama 10 tahun.

Bagi menyelesaikan usaha memiliki rumah, Ahli Parlimen Kuala Selangor, Datuk Irmohizam Ibrahim mencadangkan supaya bayaran muka pembelian rumah dilupuskan bagi mengurangkan beban orang ramai khususnya golongan muda untuk memiliki sebuah rumah sendiri memandangkan harganya yang semakin mahal. Idea menghapuskan bayaran pendahuluan dilihat dapat membantu rakyat memiliki rumah tetapi tidak sejajar dengan polisi BNM yang menghadkan tempoh pinjaman yang menjadipunca kepada beban hutang. Setakat ini tiada respon dari pembiaya kewangan termasuklah dari penyedia produk Islam yang sering memaparkan konsep “halalan toyyiba”. Sebaiknya produk-produk yang dilabelkan Islamik menjadi pelopor pemudahcara dalam pembelian rumah dan menangkis aktiviti ketidakseimbangan monopoli rumah.

Liberaliasi rumah sebagai pelaburan atau kediaman.
Melihat kepada aktiviti tidak sihat ini maka sudah sampai masanya kerajaan undang-undang baharu bagi menghalang kegiatan monopoli dan dominasi pemain hartanah dengan menjadikan syarat pembelian rumah kos sederhana dikhaskan kepada pekerja bergaji antara RM3,000 hingga RM5,000 sahaja. Agak menghairankan, walaupun di atas kertas, pembinaan rumah kos sederhana banyak dibangunkan, namun projek ini sebenarnya menjadi lubuk pemain hartanah mengaut untung dengan membeli dan menyewakan rumah tersebut kepada kumpulan sasaran mereka iaitu pekerja berijazah yang tidak mampu memiliki rumah.

Transformasi muamalat Islam perlu menjadi juara dalam produk pembiayaan sebagai memenuhi keperluan terhadap tanggungjawab sosial. Margin untung bukan lagi elemen utama dalam penyata kewangan institusi perbankan. Tetapi KPI mereka dalam memenuhi hasrat kerajaan mendahulukan rakyat boleh menterjemahkan usaha murni keseimbangan pemilikan rumah kepada semua golongan.

Pembiaya kewangan melihat margin untung sebagai salah satu sebab produk pembiayaan ditawarkan kepada pelanggan. Mengelak risiko bagi pinjaman tidak berbayar (NPL) menjadi tanggungjawab bank kepada pelabur dan pemegang saham mereka. Ini menjadikan situasi produk yang menguntungkan sahaja dengan kos yang minima patut ditawarkan kepada pelanggan. Institusi koperasi yang ditubuhkan dengan tujuan membantu ahli-ahlinya turut menawarkan produk-produk pembiayaan untuk memiliki aset yang diidamkan. Namun objektif penawaran masih kelihatan bermotifkan keuntungan agar dapat diagihkan semula kepada ahli-ahli koperasi. Meskipun kadar keuntungan lebih rendah tetapi tidak semua pembeli rumah menyertai koperasi sebagai pilihan alternatif mencapai matlamat pembelian rumah.

Dasar Perumahan Negara yang dibentuk oleh kerajaan untuk menjamin pemilikan rumah perlu diperkemaskan dengan memasukkan elemen kawalan terhadap kegiatan monopoli dan spekulasi hartanah. Oleh kerana rumah dilihat sebagai alat ekonomi dan sumber keuntungan, sebarang tindakan di luar kawalan hanya melahirkan lebih ramai manusia yang rakus dan mengabaikan soal kebajikan masyarakat secara holistik. Akibatnya golongan yang tidak mampu perlu memikirkan kaedah lain untuk meningkatkan pendapatan ke tahap lebih tinggi. Inisiatif ini memerlukan modal insan kelas pertama yang perlu diusahakan oleh negara melalui dasar-dasar pembangunan yang jelas dan mapan.


No comments: